□苏报记者余杨
9月已经接近尾声，苏州楼市传统的“金九银十”销售旺季也过去了一半。据此前统计，9月苏州预计有30个楼盘集中入市，其中纯新楼盘多达10个，苏州工业园区的中海上东区、苏州高新区的科技城金茂府、首开金茂熙悦等。随着新楼盘的纷拥入市，一批楼盘加推新房源，苏州新房市场将得到补充。
据苏房网统计，今年以来，苏州各大板块已有43宗地块发布建设规划批前公示。其中姑苏区8宗、吴中区9宗、相城区8宗、苏州高新区6宗、苏州工业园区6宗、吴江区6宗，43宗地块中要求现房销售楼盘达19个。
改善型房源成古城区主流
今年以来，姑苏区已有8宗地块发布了建设规划批前公示，像玻纤路周边永威、朗诗、华宇的3宗地块，绿景及华发酒厂路的2宗地块等。应古城保护要求，古城区内的建筑高度必须控制在24米以下，商厦则不得超过8层。对于建筑色彩，也有明确规定：鉴于苏州城里以前的建筑都是粉墙黛瓦，城市的总体色彩依然保持黑、白、灰三种基调，城市显得素雅宁静，使建筑上的时代色彩、历史信息与古城的肌理协调吻合，各宗地块规划基本都十分贴合古城保护要求。
因此，姑苏区地块规划产品类型则主要以高端改善类型的洋房或别墅产品为主。其中，仁恒干将路地块楼面价最高，达到38351元/㎡，规划为别墅产品;金科仁恒平江新城地块和绿景酒厂路地块，是为数不多的规划为高层及小高层产品的地块。绿景酒厂路地块和天健虎丘地块未来将现房销售。
与姑苏区相对单一的产品类型不同，相城区规划公示的8宗地块产品类型比较丰富，涵盖了高层、小高层、洋房、别墅及公寓等。其中，中建元和地块，规划为20栋高层、19栋洋房产品，未来将作现房销售;天房元和两宗地块，31号地块规划为高层和小高层产品，32号地块则规划为高层和洋房产品;九龙仓黄桥地块，规划6栋高层、3幢小高层和18栋叠拼别墅;保利渭塘地块则规划3栋高层、4栋小高层及21栋多层，未来将现房销售;美的置业的高铁新城地块规划14栋高层住宅;漕湖置地相城地块，规划建设15栋左右18层以上的高层公寓。
吴江区6宗规划公示地块，产品类型也相对多元化，高层、小高层、洋房和别墅各种类型均有涉及。其中，碧桂园位于同里的两宗连体地块，是由万科、碧桂园、和昌三大房企联合开发，项目名为万科翡翠公园。项目主打120㎡左右的叠加别墅和79-110㎡左右的装修高层。6宗地块中，除港中旅太湖新城地块楼面价达到15895元/㎡外，其余5宗楼面价均不满1万元/㎡。
多元化的产品类型，给了购房者更大的选择空间。而相城区8宗地块的成交楼面价均在2万元/㎡以下，吴江区6宗地块有5宗成交楼面价不到1万元/㎡，购房者可以按照自身资金成本购买合适类型的房源，相城区、吴江区这一批地块建成后，较为适合刚需购房者前往置业。
现房销售地块
逐渐增多
在今年公布规划的地块中，要求现房销售的地块超过4成。其中，苏州高新区2宗、苏州工业园区6宗、吴中区6宗。
吴中区今年公布规划的地块中，大多地块需现房销售，产品类型以高层小高层为主。吴中区9宗规划公示的地块分布范围较为广泛，吴中城南、太湖新城、太湖度假区、木渎、临湖、甪直等地均有涉及。吴中区九龙仓原人武部队地块，保利角直地块，龙湖太湖度假区的两个地块苏地2017-WG-71号和72号，平安东吴南路地块，兴隆兴业临湖地块，未来都将现房销售。
苏州工业园区作为市民置业热区，区域内在售项目也基本为别墅、洋房等改善型住宅，如世茂铜雀台、万科大家等。因而，今年规划公示的6宗地块产品也基本以复式多层、小高层等为主，除中锐摩天轮地块外，其他5宗地块均要求现房销售。
在公布规划的6宗地块中，中海地产占三席。其中，中海体育公园地块，楼面价23231元/㎡，规划建设18幢小高层、高层住宅和4幢酒店大楼，中海青剑湖地块苏地-2017-WG-32号地块，规划建设13幢8—10层的洋房住宅，33号地块规划建设14幢9-10层的洋房住宅，楼面价均为23141元/㎡。
在苏州高新区的地块规划方面，产品类型就相对较为统一。6宗规划公示地块，均为高层、小高层或组合类型产品。其中九龙仓狮山地块、南山枫桥地块及苏高新科技城地块均要求现房销售。
九龙仓狮山地块，规划建设高层住宅，楼面价27075元/㎡;南山枫桥街道地块，规划建设11栋高层住宅，楼面价21343元/㎡;苏高新科技城地块，规划为5栋小高层和15栋高层住宅产品，楼面价14970元/㎡;苏高新大阳山地块，规划共361户的小高层产品，楼面价14800元/㎡;里程通安地块，规划2栋高层住宅产品，楼面价9995元/㎡;陆家嘴許墅关苏钢14号地块，项目建筑的高度主要为18层、10层，楼面价7864元/㎡;联发浒墅关地块，规划8栋高层(18层)、6栋小高层(11层)，楼面价13300元/㎡。
6宗地块中，有2宗地块是由多家房企联合开发，苏高新大阳山地块，由万科、苏高新、蓝光、上坤四家房企合作开发。联发浒墅关地块，是由联发拿地，金茂、联发、首开、越秀、远洋、中天5家房企联合开发，共同打造全装修住宅产品。
现房销售
利弊共存
现房销售楼盘开发周期较长，成本也较高：一般现房销售楼盘，从拿地到开盘，可能需要2年的时间，这意味着开发商的前期投入，将大大提升，加之不能迅速回款，融资成本也要进一步增加，最终这部分成本将体现在楼盘的售价上，加重了购房者的负担。在现房销售的规则下，除了小区绿化可以缓做，建筑的主体必须达到可以交付的条件才能销售，随着老楼盘的房源的售罄，新房市场将失去大量的房源，市区商品房存储量将下降。
由于溢价率高，楼面价普遍高于区域均价，加上安建成本、财税管理、企业所得税和房企所得利润等其他成本，这些地块未来上市，首先在房子总价上，会给买房人压力，老百姓的买房难度将进一步提升，对于买房人来说，买房与交房之间几乎没有时间差，这意味着，购房者在刚刚缴纳完几百万的房款后，契税、物业费、维修基金的账单接踵而至，加大了买房者的负担。再有，现房销售也使时间成本变高，变相提高了房企的拿地成本。
高周转模式下，开放商更重视开发速度、开发规模，对工程质量的把控就不那么严格。在住宅预售制度之下，“精雕细琢”的好项目越来越少。现房销售，或许将改变这一状况。因为房子最终呈现的品质，开发商没办法通过华丽的售楼处、精致的示范区、铺天盖地的营销来加以修饰。所以，在现房销售时代，开发商从规划设计、工程监理到竣工验收，必定会严格把关。
(责编：严俨)
